Ako rozlíšiť tieto dva pojmy?
Dane z nehnuteľností platíte, ak ste sa v minulom roku stali vlastníkom nehnuteľnosti.
Dane z predaja nehnuteľností zas platíte, ak ste v minulom roku predali nehnuteľnosť, a ak nespĺňate podmienky oslobodenia od platenia daní. Poďme sa na to pozrieť bližšie.
Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností – daň zo stavieb, daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome a daň z pozemkov. Čo všetko do týchto skupín patrí?
- Stavby – dom, chata, garáž, drobná stavba, napr. letná kuchynka, chliev, dreváreň, altánok a iné.
- Byty – byty v bytovom dome, nebytové priestory (napr. garážové státie v suteréne bytového domu, prípadne časti bytu, pri ktorých bola urobená zmena v užívaní a z časti alebo celého bytu sa tak stal nebytový priestor).
- Pozemky – záhradky v záhradkárskych osadách, záhrady pri domoch, dvory, stavebné pozemky, orné pôdy, trvale trávnaté porasty, lesy, vinice a iné.
Daň z nehnuteľností
Priznanie k dani z nehnuteľností si podáva daňovník príslušnému správcovi dane (mesto, obec), ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, t. j. v priebehu minulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom daňovníkovi vznikla táto povinnosť (t. j. ak ste kúpili nehnuteľnosť napr. 15.05.2024, tak Vám vznikne daňová povinnosť až k 1.1.2025, a daňové priznanie musíte podať do 31.01.2025). Ak 31. január pripadne na víkend, posledným dňom na splnenie povinnosti je najbližší pracovný deň.
Ak sa daňovník stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom.
UPOZORNENIE! V ďalších zdaňovacích obdobiach už daňovník daňové priznanie k tej istej nehnuteľnosti nepodáva, správca dane mu doručí rozhodnutie o vyrubenej dani automaticky.
Daňové priznanie sa podáva príslušnému správcovi dane (mestu alebo obci, podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza) buď osobne alebo elektronicky.
Najčastejšie zmeny, pri ktorých sa vyžaduje podanie daňového priznania sú:
- kúpa nehnuteľnosti,
- predaj nehnuteľnosti,
- darovanie nehnuteľnosti,
- nehnuteľnosť nadobudnutá darom,
- zdedenie nehnuteľnosti,
- nehnuteľnosť nadobudnutá dražbou
- rozvod a následné rozhodnutie súdu o majetkovom vysporiadaní – v týchto prípadoch sa väčšinou mení podiel na spolu vlastnených nehnuteľnostiach,
- získanie právoplatného stavebného povolenia, či dodatočného stavebného povolenia – v tomto prípade sa mení druh pozemku, napr. záhrada sa zmení vydaním stavebného povolenia na stavebný pozemok. Za stavebný pozemok sú považované všetky parcely až do vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
- získanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia,
- získanie právoplatného povolenia na zmeny v užívaní stavby, na zmeny v užívaní bytu alebo časti bytu (napr. sa rozhodnete jednu miestnosť v rodinnom dome využívať na podnikanie a zmeníte jej využitie z obytnej miestnosti na kancelárske priestory)
- zbúranie stavby – samozrejme na základe povolenia na odstránenie stavby a táto skutočnosť je následne zaznamenaná aj v katastri nehnuteľností
- pozemkové úpravy – ak sa vás týka proces preusporiadania pozemkov v jednotlivých katastrálnych územiach a došlo u vás k zmene vo vlastníctve, je potrebné, aby ste DP podali
- nájomný vzťah so Slovenským pozemkovým fondom,
- dlhodobý nájomný vzťah, ktorý je zapísaný v katastri – táto možnosť sa týka skôr podnikateľov. Ide o dlhodobý nájom pôdy min. 5 rokov a tento vzťah je zapísaný v katastri.
- keď sa zmení výmera parcely rozdelením alebo nastanú iné dôležité skutočnosti majúce vplyv na vyrubenie dane z nehnuteľností.
Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo (napr. ju predá, daruje), správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti.
Ak nestihnete podať daňové priznanie v zákonnom termíne, hrozí vám pokuta od 10 € do 3 000 €, maximálne však do výšky vyrubenej dane. Takže ak vám bude vyrubená daň z nehnuteľností za byt povedzme 20 €, pokuta túto hranicu nesmie neprekročiť.
Oslobodenie od dane
Od dane z nehnuteľností sú oslobodené priamo zo zákona:
- pozemky, stavby, byty a nebytové priestory vo vlastníctve obce, ktorá je správcom dane, a pozemky, stavby, byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo v správe mestských častí v Bratislave a Košiciach,
- pozemky a stavby vo vlastníctve iného štátu užívané fyzickými osobami, ktoré požívajú výsady a imunitu podľa medzinárodného práva a nie sú štátnymi občanmi Slovenskej republiky, za predpokladu, že je zaručená vzájomnosť,
- pozemky a stavby alebo ich časti vo vlastníctve cirkví a náboženských spoločností registrovaných štátom, ktoré slúžia na vzdelávanie, na vedeckovýskumné účely alebo na vykonávanie náboženských obradov,
- pozemky a stavby alebo ich časti vo vlastníctve verejných vysokých škôl alebo vo vlastníctve štátu v správe štátnych vysokých škôl slúžiace na vysokoškolské vzdelávanie alebo na vedeckovýskumné účely,
- pozemky a stavby alebo ich časti vo vlastníctve verejných výskumných inštitúcií alebo vo vlastníctve štátu v správe Slovenskej akadémie vied slúžiace na vedeckovýskumné účely,
- pozemky a stavby alebo ich časti vo vlastníctve štátu alebo samosprávnych krajov slúžiace materským školám, na základné vzdelávanie, na stredné vzdelávanie a na vyššie odborné vzdelávanie a slúžiace strediskám praktického vyučovania a ak sú v zriaďovateľskej pôsobnosti štátu alebo samosprávnych krajov,
- pozemky verejne prístupných parkov vo vlastníctve zdravotníckych zariadení poskytujúcich ústavnú zdravotnú starostlivosť,
- pozemky, stavby a nebytové priestory vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža.
Daň z predaja nehnuteľností
Ak ste Vy, ako daňovník predal nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok) resp. časť nehnuteľnosti na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy, takýto príjem je na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Skutočnosť, či príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa platných ustanovení zákona o dani z príjmov.
Takže, ak ste predali nehnuteľnosť, musíte zisk z jej predaja zdaniť, ale POZOR, neplatí do vždy. Čítajte ďalej…..
Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (t. j., ak ste danú nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov, daň neplatíte),
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov), t. j., ak ste zdedili nehnuteľnosť od osoby v priamom rade t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci), a ten tú nehnuteľnosť vlastnil viac ako 5 rokov,
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné).
- s účinnosťou od 1.9.2022 aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov,
Ak sa predáva stavba spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov sa posudzuje splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti samostatne za každú nehnuteľnosť, teda samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá jednou sumou!!!
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti
Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
- Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Tento dátum si viem overiť na liste vlastníctva v časti B – Vlastníci, titul nadobudnutia.
- Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
- Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.
ZÁVER – v prípade, ak ste svoju nehnuteľnosť predali do 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, budete vždy povinný podať daňové priznanie! Zároveň sa na vás vzťahuje povinnosť zaplatiť daň z príjmu z predaja!
Daň z príjmov pri predaji je stanovená na 19% zo sumy rozdielu vzniknutých výdavkov a následnej hodnoty nehnuteľnosti napísanej na kúpnej zmluve. Okrem dane má tiež predávajúci povinnosť zaplatiť odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14% zo sumy rozdielu.
V prípade nejasností alebo ďalších otázok nás neváhajte kontaktovať, radi poradíme a pomôžeme!
(zdroj: finančná správa)